Ilmu tentang bab jual beli rumah lelong bukannya semua tahu. Jadi buat yang merancang membeli atau menjual rumah, bolehlah cedok ilmu yang dikongsikan ini.
Jom semak moga bermanfaat.
Ramai nak tahu setakat mana hak pemilik baru terhadap sesuatu rumah lelong yang dah dibelinya dan setakat mana pula hak pemilik asal terhadap rumahnya yang telah dilelong.
Sebab perkara ni banyak menyebabkan pergaduhan antara pemilik asal dan pembeli rumah lelong.
Yang pembeli kata dia dah ada hak terhadap rumah yang dibeli sebab dia dah berjaya dalam lelongan dan dah sign contract of sale.
Yang pemilik asal pulak claim dia masih ada hak terhadap rumah tu sebab walaupun rumah tu dah dilelong tapi dalam geran masih nama dia lagi.
So, sekarang siapa yang ada hak sebenarnya?
Ok. dengar sini baik-baik!!
1. Bila pembeli telah berjaya dalam lelongan, dia ada tempoh selama 100 atau 120 hari (bergantung kepada apa yang ditulis dalam contract of sale) untuk selesaikan baki harga lelongan kepada pihak bank.
2. Pada ketika itu pembeli hanya dianggap mempunyai beneficial right (hak benefisiari) terhadap rumah tersebut. Dia belum dianggap mempunyai registered right (hak berdaftar) sepenuhnya terhadap rumah tersebut kerana dalam geran belum didaftarkan namanya lagi.
3. Pendaftaran kepada nama pembeli baru hanya boleh dibuat selepas pembeli baru menjelaskan keseluruhan harga lelongan kepada pihak bank dan pihak bank telah memberi notis kepada peguam untuk mendaftarkan pindah milik rumah tersebut kepada nama pembeli baru.
4. Maknanya selagi rumah tu masih belum di pindah milik kepada nama pembeli baru, pemilik asal masih boleh mendiami rumah tersebut.
5. Ketika itu pemilik asal dianggap sebagai bare trustee sahaja terhadap rumah yang telah dilelong itu. Ertinya dia sudah tidak lagi ada hak sepenuhnya terhadap rumah tersebut. Cuma masih boleh duduk buat sementara waktu sementara mencari rumah baru untuk dia berpindah.
6. Cuma ketika itu pemilik asal tidak lagi boleh nak pergi jual rumah tu pada orang lain, atau sewakan pada orang lain, atau nak masuk kaveat sebab nak halang pembeli buat pindah milik atau sengaja cabut mana mana bahagian daripada rumah tersebut seperti cabut lampu, kipas, pintu, tingkap dan sebagainya. Sebab dia sudah tidak lagi dianggap mempunyai hak penuh terhadap rumah tersebut.
7. Namun begitu segala barang barang boleh alih milik pemilik asal dalam rumah tersebut adalah dianggap milik pemilik asal tersebut. Jadi dia boleh untuk bawa keluar barang barang boleh alih miliknya daripada rumah tersebut walaupun rumah itu telah dilelong.
8. Setelah nama dalam geran telah di pindah milik kepada nama pembeli baru, pembeli baru bolehlah minta pemilik asal keluar daripada rumah tersebut.
9. Ketika itu pemilik asal sudah lagi tiada hak sepenuhnya terhadap rumah tersebut.
10. Cuma saya nak nasihatkan pemilik asal, janganlah buat perangai “macam samseng” bila rumah anda sudah dilelong dan pembeli baru pun sudah maklum kepada anda yang rumah itu dilelong.
11. Plan betul betul untuk keluar daripada rumah tersebut setelah diberitahu yang rumah itu telah dilelong. Pendek kata bila saja rumah tu dah di pindah milik kepada nama pembeli baru, rumah itu telah dikosongkan dan pembeli baru bolehlah masuk ke rumah tersebut.
12. Bukan time tu lah nak bergaduh dengan pembeli baru. Konon pembeli baru zalim lah. Tak timbang rasa lah. Time bank dan peguam hantar notis tunggakan hutang rumah dulu anda buat buat tak tahu saja. Tak de pun nak pergi bincang dengan bank untuk settlekan tunggakan. Lepas rumah dah kena lelong barulah kalut. Salahkan bank, salahkan lawyer, salahkan pembeli baru. Semua orang yang salah. Padahal yang salah anda. Sebab buat tak kisah saja bila ada tunggakan hutang dengan bank. Bila rumah dah kena lelong mula nak tunjuk diri sebagai pendekar dan nak pertahankan hak lah kononnya. Padahal anda sendiri dah abaikan hak dan tanggungjawab anda bila gagal jelaskan hutang rumah tersebut dengan bank.
13. Di pihak pembeli baru pula janganlah nak eksyen sangat. Bila dah berjaya dalam lelongan tu dan sementara tunggu proses nama anda didaftarkan dalam geran rumah, kasi lah notis awalan kepada pemilik asal. Kasilah peluang dan masa kepada orang tu untuk dia pindah dan bawak keluar barang barang dia. Dia pun manusia juga. Ada keluarga ada anak-anak dan sebagainya. Tak salah kita bertimbang rasa.
14. Jangan pula mentang mentanglah anda dah berjaya dalam lelongan rumah tu terus halau orang tu keluar rumah. Tak bagi dia bawak keluar barang-barang dia dari rumah. Kena keluar sehelai sepinggang. Atas alasan rumah tu anda punya sekarang. Tak boleh lah begitu.
15. Moral of story, kalau masing masing tahu had hak masing masing dan hormati had hak pihak satu lagi, insya Allah semuanya boleh diuruskan dengan baik. Tak perlu pun sampai nak bergaduh. Tak perlu pun sampai nak berparang. Tak perlu pun sampai nak ambil tindakan mahkamah untuk halau pemilik asal keluar. Semuanya boleh dilakukan dengan baik dan teratur. Buat penat je nak gaduh gaduh kan?
Moga perkongsian ini memberi manfaat.
Terima kasih.
SALKUKHAIRI ABD SUKOR
Pengerusi
Gabungan Peguam Hartanah Rakyat (GEMPHAR)
sumber : Salkukhairi Abd Sukor
